Grondbeleid

Per 1 januari 2025 hebben wij 34 vastgestelde (actieve) grondexploitaties. Deze exploitaties zijn gemaakt op basis van de marktbehoefte en de wensen van de dorpen. Die wensen en behoeften staan in beleidsnota’s:

• Nota Strategische grondvoorraad
• Ontwikkelperspectieven dorpen
• Ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder
• Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder
• Nota Kostenverhaal
• Woonvisie Noordoostpolder
• Nota Grondbeleid
• Nota Grondprijzen
• Herzieningen en meerjarenperspectief grondexploitaties

Naast de actieve grondexploitaties zijn er momenteel ook een aantal exploitaties in voorbereiding. De verwachting is dat er in de loop van 2025 een aantal nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

De volgende grondexploitaties zijn vastgesteld in 2024:

• Complex 010 – Oude Espelerweg (vastgesteld 25 maart 2024)
• Complex 086 – Pilotenweg (vastgesteld 26 februari 2024)
• Complex 093 – Creil fase 3 (vastgesteld 22 april 2024)
• Complex 095 – Bant Oost fase 3 (vastgesteld 26 februari 2024)
• Complex 097 – Ens Oost fase 4 (vastgesteld 16 december 2024)
• Complex 156 – Kraggenburg Zuid fase 2 (vastgesteld 29 januari 2024)

Emmelhage
Aan de rand van Emmeloord ontwikkelen wij de woonwijk Emmelhage. In Emmelhage Fase 1 is de laatste kavel verkocht in 2023. Deze fase is volgebouwd. Het woonrijp maken is voltooid op minimale afwerking na. Daarom is fase 1 afgesloten per 31-12-2024. Ook in Emmelhage Fase 2A zijn alle kavels verkocht. In 2025 verwachten we dat fase 2A volledig woonrijp gemaakt wordt. In 2024 zijn in Emmelhage fase 2B 5 woningbouwkavels verkocht. De verwachting is dat in 2025 de laatste 4 kavels in fase 2B verkocht worden.

In september 2022 is de volgende fase van Emmelhage, fase 3, in ontwikkeling genomen. Emmelhage fase 3 bestaat uit 2 delen, waarbij fase 3A wordt ontwikkeld door een marktpartij en fase 3B door de gemeente. Beide fases zorgen voor samen voor ruim 300 woningen. Emmelhage fase 3B is in 2024 deels bouwrijp gemaakt. De eerste kavels in Emmelhage fase 3B zijn eind 2024 verkocht.

Momenteel zijn de voorbereidingen voor een nieuw plan in Emmeloord in volle gang. Er wordt gewerkt aan een volgende fase in Emmelhage, fase 4.

Dokter Jansenpark
Op 3 april 2023 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie ‘Complex 88, Dokter Jansenpark’ vastgesteld. De exploitatie van het gebouw Dr. Jansencentrum is daarmee onderdeel geworden van de grondexploitatie. De verwachting is dat het Dr. Jansencentrum tot eind 2026 operationeel blijft en dat het gebouw daarna gesloopt kan worden. Het plan biedt ruimte aan circa 226 woningen. Het eerste deel van het Dokter Jansenpark is eind 2024 bouwrijp gemaakt, namelijk de grond van cluster 1 en 2. De verwachting is dat deze grond medio 2025 verkocht en overgedragen wordt aan de ontwikkelaars.
De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies.

Pilotenweg
Grondexploitatie ‘Pilotenweg Emmeloord’ (complex 86) is op 26 februari 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Op deze locatie worden in totaal 70 woningen gerealiseerd. 40 grondgebonden sociale huurwoningen en 30 tiny houses.
In 2024 is de uitgeefbare grond voor de tiny houses overgedragen. De initiatiefnemer maakt deze grond zelf bouw- en woonrijp. Het tweede deel van het plangebied wordt medio 2025 bouwrijp gemaakt. Daarna kan de uitgeefbare grond voor de sociale huurwoningen overgedragen worden.
De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies.

Oude Espelerweg
De gemeenteraad heeft op 25 maart grondexploitatie ‘Oude Espelerweg’ (complex 010) vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor 215 woningen in een gemengd programma. De verwachting is dat het plangebied in 2025 volledig bouwrijp wordt gemaakt. Ook in 2025 verwachten we de eerste kavelverkopen.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling van de vastgestelde grondexploitaties in Emmeloord.

In alle dorpen (Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek) ontwikkelen wij (nieuwe) gebieden voor woningbouw. De woningmarkt in de dorpen kent een andere dynamiek dan in Emmeloord. Toch is de vraag naar kavels hoog in de dorpen. In Marknesse fase 4 en Luttelgeest fase 4 lopen de verkopen voor op de planning.
In totaal zijn er in 2024 in de dorpen 129 Woningbouwkavels verkocht.

In 2024 is een viertal woningbouw uitbreidingslocaties in exploitatie genomen:

• Bant fase 3: (63 woningen en circa 1,4 hectare bedrijventerrein)
• Kraggenburg fase 2: (50 woningen)
• Creil fase 3: (49 woningen)
• Ens fase 4: (89 woningen)

Ook zijn in 2024 meerdere complexen bouwrijp gemaakt, zodat in de nabije toekomst nieuwe kavels uitgegeven kunnen worden. Zo houden we het aanbod op peil. Dit betreft de complexen Kraggenburg fase 2, Buitenom 1 en 87 Rutten en De Kaghe Espel.

In Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek worden nieuwe (in- en/ of uitbreidings)plannen voorbereid. In Marknesse zijn we bezig met de planvorming voor fase 5 en 6. In Nagele onderzoeken we de mogelijkheden voor een nieuwe inbreidingslocatie en/of uitbreidingslocatie. Verder worden er uitbreidingsplannen voorbereid in Rutten en Tollebeek.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan per woningbouwgebied in de dorpen van de in exploitatie genomen complexen.

Risico
De risico’s van de grondexploitaties ‘woningbouw dorpen’ zijn beheersbaar. Het sturen op de uitgifte van woningbouwkavels is de belangrijkste beheersmaatregel.

De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. In 2024 is er op De Munt II in totaal circa 0,5 ha. verkocht. Op de Munt II fase 1 is nog aanbod aan kleine en middelgrote kavels. In deze fase was er nog een relatief groot gebied dat kantoorbestemming had. Dit aanbod sloot niet helemaal aan bij de vraag en daarom is er in 2024 een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Op deze locaties is naast kantoren ook ‘reguliere’ bedrijvigheid toegestaan.
Fase 2 is op 1 kavel na (uit)verkocht. In december 2021 is het bestemmingsplan met bijbehorende grondexploitatie De Munt B vastgesteld. Op bedrijventerrein De Munt B is ca. 42 ha. aan nieuwe bedrijfskavels beschikbaar. Op De Munt B is het ook (weer) mogelijk om grote kavels uit te geven. In 2024 zijn een aantal grote kavels verkocht op De Munt B, in totaal circa 8,1 ha. De grondprijzen van terreinen die vrij beschikbaar zijn, zijn in prijs verhoogd conform de Nota Grondprijzen 2025.

Risico
Voor de bedrijventerreinen De Munt II fase 1, 2 en B geldt dat er een negatieve boekwaarde bestaat. Deze boekwaarde moeten we terugverdienen door kavelverkopen in de (nabije) toekomst.

De verkoop van bedrijfskavels in de dorpen loopt redelijk volgens planning. In 2024 is er circa 0,4 hectare verkocht in Marknesse. De bedrijventerreinen in Creil, Ens, Espel en Rutten zijn uitverkocht. Alleen in Marknesse en Bant is op dit moment nog voldoende aanbod. Er wordt gekeken naar mogelijke verdere uitbreiding in Ens. De grondprijzen van terreinen die vrij beschikbaar zijn, zijn in prijs verhoogd conform de Nota Grondprijzen 2025.

Risico
De risico’s van deze grondexploitatiecomplexen zijn beperkt. Het grootste deel van de kosten is al gemaakt en de meeste kavels zijn verkocht.

Centrumplan Emmeloord
In 2017 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie als onderdeel van een programmaexploitatie van het centrumplan Emmeloord vastgesteld. Het plan bestaat uit de deelgebieden: De Deel, Korte Achterzijde, locatie voormalige flats en een deel van de Paardenmarkt. Het programma bestaat uit grondgebonden woningen, appartementen, supermarkten, detailhandel, horeca en kantoren.
In 2023 is de laatste grond verkocht op de voormalige CWI-locatie. Het centrumplan is hiermee volledig uitverkocht.

In 2024 zijn er niet veel kosten gemaakt voor het woonrijp maken. In 2025 worden de laatste appartementen in het plangebied gebouwd. In 2026 verwachten we het laatste deel van het openbaar gebied woonrijp te maken.

Risico
Hogere kosten van de aanleg van de openbare ruimte.

Wellerwaard
Ten noorden van Emmeloord ligt het recreatiegebied Wellerwaard. In 2022 zijn conform de verwachting de laatste 2 woningbouwkavels en laatste 2 landgoederen in Wellerwaard verkocht. Wellerwaard is nu volledig (uit)verkocht. In 2025 verwachten we het laatste deel van het openbaar gebied woonrijp te maken.

Risico
Hogere kosten van de aanleg van de openbare ruimte.

In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard.

Naast vastgestelde grondexploitaties hebben we ook overige gronden in eigendom. Die
hebben wij om in te zetten bij toekomstige ontwikkelingen (strategische gronden). Deze
gronden zijn materiële vaste activa (MVA). Zij staan op de balans voor de prijs waartegen zij zijn gekocht (verkrijgingswaarde) of voor de marktwaarde (als die blijvend lager is dan de verkrijgingswaarde). Deze gronden vallen pas onder ‘grondbeleid’ als er een grondexploitatie voor wordt vastgesteld.

Naast de gemeente zijn er nog enkele andere spelers actief op de grondmarkt van de Noordoostpolder. Met deze partijen maken we afspraken over de verdeling van de kosten. Bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen. Dat doen wij in overeenkomsten. Op deze manier loopt de gemeente geen financieel risico bij grondexploitaties die zij zelf niet uitvoert. Het gaat om de volgende grondexploitaties.